COMPARTILHAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Um bem imóvel possui várias utilidades. Além de ser utilizado como moradia ou como sede física para uma atividade comercial, seu proprietário também pode auferir renda alugando o imóvel, pode emprestá-lo gratuitamente celebrando um contrato de comodato, ou pode dar o imóvel em garantia para obtenção de empréstimo com taxas de juros reduzidas.
Esta última função não é tão utilizada como poderia, sendo mais comumente usufruída por empresas. Considerando a pandemia que enfrentamos e, por consequência, a necessidade de isolamento social, é crescente o desemprego e a diminuição da atividade econômica. Considerando este cenário, recentemente o Governo Federal editou a Medida Provisória n° 992/2020. Como diz o nome, a medida tem natureza provisória e ainda será apreciada pelo Congresso Nacional, podendo perder sua validade caso não seja aprovada.
De toda forma, enquanto não é apreciada e seu prazo de vigência não expira, todos o seu conteúdo produz efeitos jurídicos desde o dia da sua publicação, 16 de julho de 2020.
Antes de adentrar na análise da regra trazida pela Medida Provisória, é importante entender, ainda que em linhas gerais, o que é a alienação fiduciária em garantia. Forma de financiamento muito utilizada no Brasil, esta modalidade estabelece uma propriedade resolúvel em nome do credor ficando o devedor, em regra, na posse da coisa dada em garantia. Uma vez quitada a obrigação pelo devedor, a propriedade consolida-se em seu nome. Por outro lado, caso inadimplida a obrigação, a lei prevê mecanismos para a satisfação do crédito inadimplido, como a venda através de leilão extrajudicial.
Em razão da alienação fiduciária em garantia ser modalidade em que o credor, normalmente o banco ou a incorporadora, ainda é proprietário do bem imóvel até a quitação do financiamento, a taxa de juros é normalmente inferior a um financiamento comum, pois o credor tem no próprio imóvel financiado a garantia para sua satisfação, diminuindo os riscos existentes em razão de eventual inadimplência do devedor, adquirente do imóvel.
Neste contexto, o art. 14 da Medida Provisória permite ao fiduciante, comprador do imóvel, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o mesmo credor fiduciário da operação de crédito original.
Em outras palavras, a lei autoriza que o devedor possa contratar um empréstimo, ou qualquer outra operação financeira dando o imóvel como garantia, desde que o credor desta nova operação seja o mesmo que celebrou a alienação fiduciária em garantia. Na prática, uma pessoa que comprou seu imóvel financiado na modalidade de alienação fiduciária em garantia com o ‘Banco A’, poderá contratar um empréstimo com o mesmo ‘Banco A’ dando o imóvel que já está alienado fiduciariamente a esta instituição financeira como garantia do empréstimo.
Com a edição de tal medida, o governo visa fomentar novas concessões de crédito imobiliário a pessoas físicas e jurídicas que já tenham utilizado seus imóveis em operações de crédito anteriores.
A regra trazida pela Medida Provisória fomentará uma maior circulação de crédito, sendo bem-vinda no cenário atual. Porém, é importante que a pessoa que se utilizar desta modalidade de compartilhamento de alienação fiduciária entenda plenamente as consequências do seu inadimplemento e das regras vigentes nos contratos que celebrar. Para isso, a assessoria de um advogado é altamente recomendada, sendo possível prevenir litígios e realizar o melhor negócio possível.
